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合建開發執行流程
STEP 1
尋找開發案
地主介紹親友、地主來電詢、陌生開發、仲人來案
STEP 2
可行性評估
地主介紹親友、地主來電詢、陌生開發、仲人來案
STEP 3
開發前置作業
建築師規劃圖面、全區地主拜訪作意願調查並建立通訊錄
STEP 4
召開合建說明會
公司簡介、建築規劃、建材設備、合建條件
STEP 5
說明會後
地主疑問調查、搜集、釋疑
STEP 6
召開第二次說明會
合建契約說明、地主問題搜集後公開回覆
STEP 7
簽訂合建契約
什麼是合建?
地主提供土地，建方提供資金。
顧名思義指的是地主與建方合作，由地主提供土地，建方提供資金，共同將房屋興建而成。日後地主將部分土地過給建方，建方將房屋過給地主，完成房地互易的交換行為。
合建比例怎麼分?
一般而言房價越高的地區地主可分得比例就會越高。
常聽到 5/5 對分、55/45、6/4分等說法就是所謂的合建比例，假設興建完成的房屋有1000坪，而雙方協議的合建比例是地主分配60%、建方分配40%，代表地主可分得600坪，建方分得400坪，建方分得房屋銷售後的收入，就是成本與利潤的來源。
合建契約中應注意事項
- 是否有契約期限
- 是否有信託條款
- 是否載明「建方不得以地主土地、建物設定抵押融資」
除了前述最重要的三點外，合建契約當中有許多需注意小細節，建議拿到契約後可以至地方政府都更處做諮詢。
信託是什麼？
地主與建方共同委託銀行或建築經理公司辦理產權及資金管控。
信託是對於地主、建方、興建過程的控管及保障。地主與建方共同委託銀行或建築經理公司辦理產權及資金管控，地主將產權交付銀行作信託登記，建設公司將建築融資及預售收入存入專戶約定專款專用，如果建方出了問題無法興建，土地在銀行端信託、資金也在專戶裡信託，銀行可以啟動續建機制找新的建方接手續建。
合建分兩種
都市更新
只需要達到法定門檻的同意比，容積獎勵最多1.5倍
只需要達到法定門檻的同意比
容積獎勵最多1.5倍
基地滿足一定條件時（基地面積、臨路條件、建物樣態等），可選擇以都市更新申請重建，需擬具詳細的都更計畫報告書，送至市政府都更審議會，經多次審議，核定後即可申請建照進行興建。由政府把關，確保資訊公開透明，並提供容積獎勵增加分配坪數、提供稅賦減免降低負擔，且採取多數決機制，可避免少數不同意戶影響多數同意戶權益。
＊都市更新最高1.5倍法定容積獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加計其原建築容積外，及地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。
危老重建
取得建築物所有權人100%同意，容積獎勵最多1.4倍
取得建築物所有權人100%同意
容積獎勵最多1.4倍
可說是都市更新效率不彰的產物，都市更新需具一定規模，然而大規模基地整合不易、往往曠日費時，所以政府在 106 年推出危老條例（都市危老及老舊建築物加速重建條例），只要原建物經「結構鑑定」後「耐震係數」未達一定等級，即可不受基地規模限制，進行重建並取得高額容積獎勵。
＊危老重建容積獎勵上限為1.3倍基準容積，或1.15倍原建築之容積獎勵。
＊時程獎勵與規模獎勵，兩者合計不得超過基準容積 10% 上限。
＊時程獎勵與規模獎勵，兩者合計不得超過基準容積 10% 上限。
重建真的能一坪換一坪嗎？
影響分配的最重要三項關鍵因素是「容積率」、「容積獎勵」、「區域房價」，實際舉例說明如下
「 容積率 」低
小遠有 10 坪第三種住宅區土地（容積率 225%），原建物為 25 坪公寓，建方爭取 30% 容積獎勵，分配比例地主分得 60%，可分面積為：
「 容積率 」高
小遠有 10 坪第三種商業區土地（容積率 560%），原建物為 25 坪公寓，建方爭取 30% 容積獎勵，分配比例地主分得 60%，可分面積為：
此案例可得知，位於容積較低地區的四、五樓以上公寓，即便加上高容積獎勵，室內面積恐怕也分不回，若位於高容積地區，分回的也許比一坪換一坪多，因此務必弄清楚相關資訊。
容積率
「容積率」指基地內建築物總樓層面積（不包括地下層及屋頂突出物）與基地面積的比率。用白話來說，指的是在既有的土地面積上，房子可以蓋多少層樓，屬於「立體管制」。
建蔽率
建築物投影面積與基地面積比率（每層最多可興建面積），以台北市 100 坪住三土地為例，住三建蔽率為 45%，單層可建築面積則不能超過 45 坪，剩下 55 坪留作法定空地。
銷坪係數
將容積坪數換算成房屋權狀面積之係數，舉例來說：100 坪台北市住三土地，可興建容積約 100 x 225% = 225 坪；但可興建房屋權狀面積約 100 x 225% x 1.57 = 353.25 坪，銷坪係數內含有陽台、公共設施…等。
註 1：對於要買房的人來說，建蔽率愈低、容積率愈低，生活起來愈舒適，但是房價相對也會比較高。
註 2：為了鼓勵民眾參與公共建設，如都市更新、危老重建，通常政府會放寬建蔽率或提升容積率作為獎勵。
註 3：以往可能看到係數 1.6 甚至 1.65，現在為什麼幾乎都不到 1.6 呢？因政府的政策方向想朝實坪制發展，逐漸降低了可登記虛坪。107 年以前的雨遮、連續壁外皮都能登記，可登記虛坪多則係數也會增加。
合建要繳哪些稅及雜費？
如何過給小孩最節稅？
常見的移轉方式有買賣、贈與、繼承，可依個案情形向專業代書徵詢意見，但一般而言最省稅的方式還是等到所有權人百年以後繼承移轉最為省稅，否則不論是買賣還是贈與，除了會有增值稅及贈與稅外，還會造成土地可能從「房地合一」稅中的舊制變成新制。
註: 105年1月1日以前取得房屋、土地為房地合一稅裡定義的舊制，倘於前述日期後辦理買賣或贈與移轉，即轉變為新制，未來重建後出售可能會面臨高額房地合一稅，應特別注意。